Spettabile Redazione,
il condominio dove abito vuole iniziare una causa nei confronti di un fornitore. Posso esprimere il mio voto contrario?

Accade molto più spesso di quanto possiamo immaginare che un condòmino non desideri partecipare ad una causa promossa dal condominio o resistervi. Tale scelta è motivata più da mortivi meramente economici che da ideali di pace. Ma andiamo con ordine.

Una causa civile, dopo anni, si conclude con l’emissione di una sentenza contraria ad una parte e, invece, favorevole all’altra. Oltre alla delusione e alla rabbia, si aggiunge, sotto il profilo meramente economico, la condanna al pagamento delle spese processuali sostenute. Nel nostro ordinamento, infatti, vige il principio di soccombenza: in altre parole chi perde, paga!

Per ovviare tale situazione, il legislatore ha introdotto una norma di carattere inderogabile ed eccezionale. L’art. 1132 del codice civile consente al condòmino che non intende avviare o resistere ad una lite tra il condominio ed un terzo soggetto (per esempio, i fornitori) di esprimere il proprio dissenso alla lite. Così facendo, il condòmino può esprimere il proprio voto contrario e, in caso di soccombenza da parte del condominio, non sarà chiamato a pagare le spese processuali alla parte vittoriosa.

La questione del recupero crediti, da sempre, è uno degli aspetti più dibattuti e più controversi, soprattutto in caso di passaggio di proprietà. A chi si deve rivolgere l’amministratore per chiedere il pagamento delle rate condominiali insolute?

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Secondo tale norma, l’acquirente ed il venditore rispondono, in via solidale, per le spese maturate per l’anno in cui ha avuto luogo la vendita e per l’anno immediatamente precedente, dove per “anno di riferimento” si intende quello di esercizio, di gestione, e non quello solare.

Pertanto, le spese che entrambe le parti sono chiamate a sostenere comprendono, unicamente, quelle derivanti dall’esercizio in corso al momento della vendita dell’immobile e quelle relative all’esercizio precedente. Tutte le eventuali spese insolute riguardanti le altre annualità anteriori al tipico biennio resteranno a carico esclusivo del venditore.

Per quanto riguarda gli oneri straordinari, invece, l’orientamento costante e maggioritario della giurisprudenza è incline a ritenere che i medesimi dovranno essere corrisposti da colui che era proprietario al momento in cui è stata approvata la delibera dei lavori (Inter alias, Cass. 15547/2017). A nulla vale quanto eventualmente pattuito nell’atto di compravendita, il quale produce effetti solo tra le parti.

Alla luce delle considerazioni sopra enunciate, l’amministratore, a sua piena e totale discrezione, può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente che è tenuto al pagamento, salvo rivalsa nei confronti del venditore. In caso di compravendita, poi, è diffusa la cattiva abitudine da parte del venditore di non trasmettere all’amministratore copia dell’atto di vendita. Questa “dimenticanza” può costare molto caro.

Sempre l’art. 63 disp. att. c.c., infatti, prevede come ulteriore onere a carico del venditore quello di trasmettere all’amministratore copia conforme dell’atto di vendita. In difetto, il venditore resta responsabile in solido con il compratore per tutte le spese condominiali successive alla vendita.